| 2008的盐城房产市场之市场篇
算账目前盖房的成本
房价上涨下降的空间
本报首次揭开房价盖头为您算明白账
总策划：丰春雷
统 筹：周 燕
阅读 提示
●2008盐城房产市场系列报道已出四期
●宏观形势下的盐城楼市，我们认为，2008会出现两个不同意义的稳定
●我们判断市场出现的压抑和沉闷很快就会过去
●年底前一批楼盘将非常活跃
2008年盐城南城区
某楼盘开发成本
…＋…－…×…÷…=
3233元/平方米
2008年盐城土地市场的价格与2007年相比基本没变，城南区域的土地价格保持在160万元/亩左右的水平。一亩=667平方米，按照容积率1.8来换算：该楼盘每平方米的土地成本就是：1600000÷（667×1.8）=1333元。
由于原材料价格上涨，现在全框架结构楼盘的建筑安装成本在每平方米1400元左右。
还有就是楼盘的配套成本，如供电工程、社区配套等，这些方面又将每平方米的成本提高了300元左右。
再就是楼盘的其它费用，如开发、销售所产生的规费以及财务成本等，这些费用也占了成本200元左右。
这样加起来，最后得出的这个楼盘的成本价就是：1333+1400+300+200=3233元/平方米。
而据我们了解，该楼盘的销售均价除去优惠因素之外应该在3480元/平方米左右。那它的利润率就应该是：（3480-3233）÷3480=7.09%，国家规定的合法利润为8%，相比之下，反而比合法利润少了将近1个点。而且根据我们所了解的情况，盐城现在有很大一部分的房产商都面临着这样一个局面。当然，这其中的数据并不是十分精准，但相信与实际的数据也相去不远。
盐城目前房价已接近成本，基本没有泡沫，再降开发已无利润可言。实在的数据，我们不用任何观点掩盖。
盐城下降2成，开发的就是经济适用房了
深圳下降5成，开发商仍有利润
盐城不是上海、深圳，房价也是不能和这些城市相提并论的。就拿近期网上热炒的成都某楼盘来说吧！按照它的地价，它的正常价位应该在4500—5000元/平方米，而它却卖9000元/平方米，那就要挤水分了。而盐城与这些城市都不同，盐城的房价没有虚高，就算是处于卖方市场的2007年，盐城楼市整体的房价也是比较平稳的。总的来说，盐城的房价已经没有多少水分可以挤了。
最近在网上有一个成都开发商较受人关注，他在成都开发了一个楼盘，在2008年，他的楼盘售价是9000元/平方米，迫于目前市场的压力，他的楼盘的售价跳水了3000元/平方米，每平方米售价为6000元。而就是在这样的一个情况下，这位老总在中央电视台录制节目的时候还宣称自己至少还有1000元的利润空间。
此言一出，在广大购房者心中激起了千层浪。很多盐城的消费者也纷纷质疑目前的房价，认为盐城的房价还有下降的空间。
但如果按照那个账算，深圳房价每平方米降4000元，那盐城降了4000元还剩多少？大部分楼盘甚至还不到4000元。道理其实看开了就是这么简单。
建材原材料一直涨
盐城房价稳住不涨，其实就是下降了
2008年的原材料市场行情一片看涨。其中钢材价格翻了一番，水泥价格增长了60%以上，商品混凝土的价格也有大幅提升，而这些都是建安成本中的大宗，光是这些材料就将2008年房产开发的建安成本比2007年增长了300元/平方米左右。
在正常情况下，盐城楼市的房价每年都会同比增长5%以上，从2003年至2007年，年年如此。而到了2008年，房价却没有按照正常的规律增长，这也是一个价格上的缩水，在170元/平方米左右。
还有就是金融利息上调等因素，也导致了开发成本的增长。
300+150+170=620元/平方米。
由此可以看出，上述一系列的因素导致了2008年的盐城房价在没有涨的情况下，利润缩水了至少620元/平方米。
算账结论：2008年盐城的房价在没有涨的情况下已经缩水620元/平方米左右。
既然下降没有空间
未来形势难以判断的时候，还是按自己需求选择
就目前的情况来讲，盐城的房价没有理由也没有空间再降了。
“没有理由”的理由，一是从盐城房产健康发展的角度看，盐城楼市从2002年、2003年发展至今，算起来才6年时间，尚未成熟。房产市场要平稳、健康地向前发展，对楼盘的品质有一定的要求，保证品质的情况下房价自然不会降。
二是从城市经济发展的角度看，城市发展的经济基础大多是靠房地产业支撑的。房地产业的发展大到影响政府的财政收入，小到各行各业，甚至是每个人的经济收入。
三是盐城目前还是有大量刚性需求的。据了解，2008年盐城市区的房产消费只占到了以往的20%，一旦政策解冰或者房产形势转好，那80%就会释放出来，到那个时候个别项目很有可能出现“井喷”现象，这和股市的情况是类似的。
没有空间降的道理更直白了，上文中的账已经算得很清楚，既要品质高还要保证价格低似乎不太可能。谁知道降价降的不会是品质呢？毕竟羊毛出在羊身上。另外，盐城目前的房价是在国家规定的利润空间内，8%的利润空间照盐城目前的房价看大概在200——300元。事实上，今年这个形势下，市区大部分楼盘并没有达到这个空间。在这样的情况下，房价就更不可能降了，没有哪个开发商愿意做亏本买卖。
Voice购房者的声音
担心
房价下降，我们的资产就缩水了。
观望
房价如果下降了，我们现在买房，铁定亏了。
合算
现在是房价少有的平稳期，买房应该合算。 | 
